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知識政策

綠化苗木價格評估初探

2021-08-04下載檔案╃₪₪││:暫時沒有下載檔案

房屋徵收範圍內涉及的

綠化苗木價格評估初探

 

摘要╃₪₪││:本文討論的苗木是指在房屋徵收範圍內涉及的綠化苗木;分析苗木的自身和供求影響因素☁▩·,闡述了現場調查的要點☁▩·,為苗木價格評估工作提供科學可行的基礎資料;提出了苗木價格構成前提和組成;列舉苗木徵收處置的不同方式;從投資者角度出發☁▩·,推算出測算苗木價格的一種思路▩•│₪☁。

關鍵詞╃₪₪││:

影響因素   現場調查   價格構成  

 

隨著城市現代化建設步伐加快和城市房屋徵收工作的推進☁▩·,苗木評估成為房屋徵收工作中一個重要部分☁▩·,直接影響著權利人的利益↟₪☁₪、拆遷的進度↟₪☁₪、工程的建設速度☁▩·,然而苗木品種↟₪☁₪、規格琳琅滿目☁▩·,但苗木不像其他商品有集中穩定的交易場所☁▩·,在市場上沒有一套完整的價格體系☁▩·,更沒有統一的尺度來衡量其價格☁▩·,本文嘗試從苗木影響因素↟₪☁₪、現場勘查↟₪☁₪、價格構成等方面系統闡述苗木評估的方法▩•│₪☁。

 

一↟₪☁₪、影響因素

  決定苗木價格的因素較多☁▩·,經過實際操作☁▩·,歸納並總結出以下主要幾個方面因素;

(一)自身因素

1. 品種

不同品種決定不同價值☁▩·,如日本紅葉石楠價值是普通紅葉石楠價值的數倍以上;品種月季價值是普通月季價值的數倍;楓樹中☁▩·,紅楓↟₪☁₪、雞爪槭價值是青楓↟₪☁₪、楓香價值的數倍▩•│₪☁。

2. 樹形

高度↟₪☁₪、胸徑的大小↟₪☁₪、冠幅豐滿均勻程度↟₪☁₪、樹木長勢以及枝條生長情況和樹木健康狀況等直接決定苗木價值高低▩•│₪☁。如桂花樹和雪松☁▩·,叢生桂花樹價值僅是獨本桂花樹價值的一半;冠幅大↟₪☁₪、層次好的雪松其價值遠遠高於冠幅小↟₪☁₪、層次一般的雪松▩•│₪☁。

3. 樹齡

樹齡越長☁▩·,價值越大▩•│₪☁。如桂花樹☁▩·,樹齡幾年的僅值千元☁▩·,幾十年的則萬元以上;百年的可達十萬以上☁▩·,銀杏樹↟₪☁₪、紫薇樹也是如此▩•│₪☁。

4. 苗木的珍貴程度

珍貴程度高低決定價值大小☁▩·,苗木的審美情趣和文化背景同樣對其價值有很大影響☁▩·,審美情趣愈高☁▩·,傳統栽培愈高☁▩·,其價位往往較高☁▩·,如羅漢松↟₪☁₪、銀杏↟₪☁₪、桂花等樹種▩•│₪☁。特別是樹齡長↟₪☁₪、樹形大☁▩·,古樸蒼勁☁▩·,富有濃厚的文化韻味和內涵的樹種☁▩·,是園林植物造景中的精品▩•│₪☁。

5. 苗木自身的生長速度

園林樹木可分為慢生和速生樹種▩•│₪☁。生長速度慢☁▩·,生長週期長☁▩·,價格較高☁▩·,如大中型羅漢松↟₪☁₪、桂花↟₪☁₪、松柏類樹木;生長速度快☁▩·,生長週期相應較短☁▩·,則價格較低☁▩·,如木芙蓉等▩•│₪☁。

6. 苗木的繁殖方法

苗木的繁殖方法主要有播種↟₪☁₪、嫁接↟₪☁₪、分株↟₪☁₪、扦插↟₪☁₪、組織培養↟₪☁₪、根系繁殖等方法▩•│₪☁。如果某種苗木只要以扦插方法進行繁殖☁▩·,且成活率很高☁▩·,則價格相應會低▩•│₪☁。

7. 苗木的生熟程度

生樹是指異地樹木☁▩·,以及一直在原生地生長和多年(至少五年以上)未進行翻植的樹木☁▩·,此類樹木一旦移植至綠化工地栽植☁▩·,死亡率較高▩•│₪☁。熟樹是指在本地且經過苗圃培育的↟₪☁₪、反覆移植或多次做過斷根處理的樹木☁▩·,因其鬚根發達↟₪☁₪、土球緊實☁▩·,移植成活率很高▩•│₪☁。同一規格↟₪☁₪、同一長勢的同一樹種☁▩·,因生熟有異☁▩·,價位相差一般很大▩•│₪☁。

(二)供求因素

1. 市場因素

物以稀為貴☁▩·,市場供求關係對苗木價格有直接影響☁▩·,在小規格苗木和新品種上尤為明顯▩•│₪☁。如在江浙地區☁▩·,日本紅葉石楠現在的價格與三年前價格低了許多☁▩·,雪松↟₪☁₪、廣玉蘭由於種植太多☁▩·,基礎設施開發等變緩☁▩·,當地需求不旺☁▩·,現在的價格與三年前價格變化較大▩•│₪☁。

2. 週期波動

苗木價格不僅具有年度週期變化☁▩·,還具有季節變化和月變化☁▩·,多數苗木一般以春季為全年最高價☁▩·,苗木採購的季節不同報價也不用☁▩·,故苗木市場週期波動對評估值有一定影響▩•│₪☁。

3. 短期需求增加的影響

由於苗木遷移的困難性和生長週期較長決定了苗木是一種供給缺乏彈性的商品☁▩·,特別是大規格苗木↟₪☁₪、珍稀樹種苗木以及新品種苗木☁▩·,在一定時期內市場上供應的苗木數量有限☁▩·,會造成短時間內市場供應嚴重不足☁▩·,出現價格突然上升的情況▩•│₪☁。

4. 投資屬性

考慮到國家基礎設施的投資加大↟₪☁₪、城鎮化程序提升↟₪☁₪、房地產市場活躍↟₪☁₪、經濟發展等因素☁▩·,並且苗木盛產地區對大中規格苗木採取的出口限制↟₪☁₪、運輸管制等措施直接影響苗木的市場供給☁▩·,區域外市場供給的缺口將會擴大☁▩·,從而增值潛能較大☁▩·,市場價格也相對較高▩•│₪☁。因此☁▩·,苗木已經不僅是單純意義上的綠化☁▩·,而具備了投資屬性☁▩·,各地企業也涉足興建苗圃☁▩·,大批次的採購囤積苗木▩•│₪☁。

 

二↟₪☁₪、現場調查

苗木調查實質就是對苗木進行質量和數量的評價▩•│₪☁。苗木評估調查強調的一種結合專業的對需要接受評估的苗木進行的調查▩•│₪☁。苗木調查的目的在於查清苗木的品種↟₪☁₪、數量↟₪☁₪、規格↟₪☁₪、生長狀況和生長環境☁▩·,為苗木評估工作提供科學可行的基礎資料▩•│₪☁。一般分為識樹和知樹兩部分▩•│₪☁。

(一)識樹

就是在苗木調查中☁▩·,辨別苗木品種▩•│₪☁。一般經驗豐富的☁▩·,由於見的比較多☁▩·,積累了豐富的經驗☁▩·,識別能力比較強▩•│₪☁。在實際調查中☁▩·,當遇到不能識別的樹種時☁▩·,最好聘請專業的人員幫助或苗木識別書籍來確認▩•│₪☁。

(二)知樹

1. 測量指標

在認識樹的前提下☁▩·,根據不同的用途☁▩·,對不同的樹種做不同的記錄╃₪₪││:

(1) 露根喬木╃₪₪││:一般情況下☁▩·,主要測量胸徑指標☁▩·,適用苗木為╃₪₪││:國槐↟₪☁₪、龍爪槐↟₪☁₪、臭椿↟₪☁₪、白蠟↟₪☁₪、法桐↟₪☁₪、奕樹↟₪☁₪、杜仲↟₪☁₪、合歡↟₪☁₪、水杉↟₪☁₪、馬褂木↟₪☁₪、香樟等▩•│₪☁。

(2) 露根灌木╃₪₪││:一般情況下☁▩·,主要測量高度↟₪☁₪、生長年限和地徑指標▩•│₪☁。測量高度指標☁▩·,適用苗木為╃₪₪││:玫瑰↟₪☁₪、丁香↟₪☁₪、金葉女貞↟₪☁₪、紫荊↟₪☁₪、石榴等;測量生長年限指標☁▩·,適用苗木為╃₪₪││:薔薇類↟₪☁₪、品種月季↟₪☁₪、各色月季等;測量地徑指標☁▩·,適用苗木為╃₪₪││:西府海棠等▩•│₪☁。

(3) 土球苗木╃₪₪││:一般情況下☁▩·,主要測量高度↟₪☁₪、胸徑指標▩•│₪☁。測量高度指標☁▩·,適用苗木為╃₪₪││:雪松↟₪☁₪、檜柏↟₪☁₪、大葉女貞↟₪☁₪、絲蘭↟₪☁₪、黃楊球↟₪☁₪、大葉黃楊球(外加冠幅)↟₪☁₪、高接大葉黃楊↟₪☁₪、檜柏球等▩•│₪☁。測量胸徑指標☁▩·,適用苗木為╃₪₪││:玉蘭↟₪☁₪、銀杏等▩•│₪☁。

(4) 綠籬苗木╃₪₪││:一般情況下☁▩·,主要測量高度指標☁▩·,適用苗木為╃₪₪││:黃楊↟₪☁₪、大葉黃楊等▩•│₪☁。

(5) 攀緣植物╃₪₪││:一般情況下☁▩·,主要查驗生長年限和測量地徑指標▩•│₪☁。查驗生長年限☁▩·,適用苗木為╃₪₪││:凌霄↟₪☁₪、常春藤等▩•│₪☁。測量地徑指標☁▩·,適用苗木為╃₪₪││:紫藤等▩•│₪☁。

(6) 草皮╃₪₪││:一般情況下☁▩·,主要測量面積指標☁▩·,適用苗木為╃₪₪││:丹麥草↟₪☁₪、黑麥草等▩•│₪☁。

(7) 果樹╃₪₪││:一般情況下☁▩·,主要測量地徑↟₪☁₪、高度↟₪☁₪、冠幅指標☁▩·,適用苗木為╃₪₪││:蘋果↟₪☁₪、柿子↟₪☁₪、桃樹↟₪☁₪、杏樹↟₪☁₪、梨樹↟₪☁₪、李子樹等▩•│₪☁。

2. 測量要求

(1)冠幅╃₪₪││:樹冠外緣垂直投影最寬處的距離☁▩·,一般分為東西冠幅↟₪☁₪、南北冠幅▩•│₪☁。用皮尺分別測量樹木苗木東西↟₪☁₪、南北樹冠長度▩•│₪☁。

(2)樹高╃₪₪││:樹木從地面上根鬚到樹梢之間的距離或高度▩•│₪☁。伐倒木的任意長度均可以用皮尺測定☁▩·,而立木的高度在2米以下☁▩·,可以隨便測定▩•│₪☁。超過2米以上的高度☁▩·,必須藉助一定的測高器☁▩·,有勃魯萊測高器↟₪☁₪、克里斯登測高器等▩•│₪☁。

(3)胸徑╃₪₪││:離地面1.3米胸高位置的樹幹直徑▩•│₪☁。用能測胸徑的尺在樹幹距地面1.3米處繞樹幹一週進行測量或用一般長度尺測出長度後☁▩·,再換算成直徑▩•│₪☁。

(4)地徑╃₪₪││:在距離地面高20釐米處以下測量所得樹幹直徑▩•│₪☁。用能測胸徑的尺在樹幹距地面20釐米處繞樹幹一週進行測量或用一般長度尺測出長度後☁▩·,再換算成直徑▩•│₪☁。

3. 其他

(1)苗木年齡及表示法╃₪₪││:苗木經歷一個生長週期作為一個苗齡單位▩•│₪☁。苗木從地上部分開始生長到生長結束為止☁▩·,完成1個生長週期為1齡☁▩·,稱一年生☁▩·,完成2個生長週期為2齡☁▩·,稱二年生☁▩·,依此類推▩•│₪☁。移植苗的年齡包括移植前的苗齡▩•│₪☁。

(2)拍攝照片╃₪₪││:用數碼相機分別拍攝苗木全景↟₪☁₪、冠幅↟₪☁₪、樹幹和根部照片☁▩·,尤其注意數量大↟₪☁₪、價值高↟₪☁₪、有爭議和死樹等▩•│₪☁。

 

三↟₪☁₪、價格構成

苗木價格評估是指估價人員☁▩·,以苗木為物件☁▩·,根據委託人不同的估價目的☁▩·,按照一定的估價程式☁▩·,在綜合分析影響苗木價格因素的基礎上☁▩·,對苗木價格客觀合理地估計↟₪☁₪、推測和判斷▩•│₪☁。

在考慮苗木無病蟲害↟₪☁₪、無腐根等生長因素☁▩·,正常苗木生長環境情況下☁▩·,估價機構對苗木評估中的單價組成☁▩·,通常主要分為兩個部分☁▩·,苗木本身的價格和涉及到苗木的間接費用☁▩·,其中間接費用又可以因為不同目的而劃分為移植費用↟₪☁₪、運輸費用↟₪☁₪、養護費用等☁▩·,而這些費用又可以進一步細分為人工費↟₪☁₪、材料↟₪☁₪、機械費↟₪☁₪、損耗費等▩•│₪☁。

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